Imposto de renda na venda de imóvel: o que pode reduzir o valor e por que isso importa

O que é ganho de capital?

Na venda de um imóvel, o imposto de renda não incide sobre o valor total da venda, mas apenas sobre o lucro obtido — chamado de ganho de capital. É a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado.

Exemplo: Comprou por R$ 300.000 e vendeu por R$ 500.000 → o IR incide somente sobre os R$ 200.000 de lucro.

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Quando há isenção total do IR?

A legislação prevê quatro situações em que o ganho de capital é isento:

• Imóvel único até R$ 440.000 — sem outro imóvel no nome e sem outra venda nos últimos 5 anos.
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• Reinvestimento em 180 dias — use o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias.
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• Venda até R$ 35.000 — qualquer imóvel vendido abaixo desse valor é isento.
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• Imóvel adquirido antes de 1969 — isenção total independentemente do valor.
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O que pode ser somado ao custo de aquisição?

Tudo que for somado ao custo reduz o lucro tributável.

Guarde os comprovantes de:

• ITBI pago na compra
• Escritura e registro em cartório
• Comissão de corretagem (se paga pelo comprador)
• Juros, seguros e encargos do financiamento
• Reformas e benfeitorias — pintura, pisos, azulejos, ampliações, instalações fixas
• Móveis planejados e embutidos — armários de cozinha, closets, banheiros planejados, blindex (desde que fixos e sob medida)
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O que guardar?

Todos os documentos devem ser guardados por no mínimo 5 anos após a venda: notas fiscais, recibos com CPF do prestador, contratos de marcenaria e projetos aprovados pela prefeitura.

As benfeitorias devem ser informadas anualmente na declaração de IR em Bens e Direitos, somando o valor ao campo Situação em 31/12/....

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Confira o guia completo

Preparamos um material completo com todas as regras, referências legais e checklist de documentação:

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Material informativo elaborado com base na legislação vigente em abril/2026. Consulte sempre um contador para orientação individualizada. — Máximo Imóveis